주택연금 가입조건과 월 수령액, 2026년 변경된 내용

부모님의 주택연금 가입 조건을 직접 알아보며 가장 혼란스러웠던 공시가격 기준과 2026년 신설된 실거주 예외 요건을 중심으로 핵심만 정리했습니다.

주택연금 가입조건은 부부 중 한 명이 55세 이상일 것, 부부 중 한 명이 대한민국 국민일 것, 부부가 가진 집의 공시가격 합산액이 12억 원 이하일 것, 그리고 그 집에 실제로 살고 있을 것입니다. 여기에 가입자와 배우자가 의사능력과 행위능력을 갖추고 있어야 한다는 요건이 붙습니다. 별도의 소득·재산 심사는 없지만, 보유한 집의 수와 대상 주택의 공시가격은 가입요건으로 확인합니다.

이 글에서는 가입조건, 지급방식과 수령유형의 종류, 나이와 집값에 따른 월 수령액, 보증료와 금리, 중도 해지 조건, 2026년에 변경된 내용, 그리고 세상을 떠난 뒤 집이 어떻게 되는지를 확인할 수 있습니다.

“본 글은 2026년 8월 기준 한국주택금융공사 공식 자료를 바탕으로 작성된 일반 정보 제공 목적의 글입니다. 개인별 정확한 수령액과 최종 가입 가능 여부는 반드시 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114) 및 관할 지사 상담을 통해 확인하셔야 합니다.”

주택연금 가입조건

첫째, 나이와 국적입니다. 부부 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다. 두 사람 모두 55세를 넘길 필요는 없습니다. 그리고 부부 중 한 명이 대한민국 국민이어야 합니다.

둘째, 주택보유수와 집값입니다. 부부 기준으로 공시가격 등이 12억 원 이하인 주택을 가지고 있어야 합니다. 집이 두 채 이상이어도 합산 가격이 12억 원 이하이면 가입할 수 있습니다. 공시가격 등이 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 이내에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

셋째, 대상주택입니다. 가입할 수 있는 집은 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 그리고 주거 목적의 오피스텔입니다.

넷째, 거주요건입니다. 가입자 또는 배우자가 그 집을 실제 거주지로 이용하면서 주민등록을 두고 있어야 합니다. 다만 질병 치료나 자녀 봉양, 노인주거복지시설 이주처럼 공사가 인정하는 사유가 있으면 예외가 적용됩니다. 이 예외는 부부 합산 1주택자만 해당하며, 시행 시점은 아래 「2026년에 변경된 내용」에서 다룹니다.

다섯째, 의사능력과 행위능력입니다. 가입자와 배우자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 가입할 수 있습니다. 치매 등의 사유로 의사능력이나 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다.

공시가격은 12억 원 이하여야 하지만, 매달 받을 금액을 정할 때 쓰는 집값은 공시가격이 아닙니다. 아파트는 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 차례로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 거친 시세를 씁니다.

지급방식은 크게 네 계열, 세부적으로는 일곱 가지입니다

가입할 때 지급방식을 고릅니다. 어떤 방식을 고르느냐에 따라 목돈을 미리 뽑아 쓸 수 있는지, 얼마나 오래 받는지가 달라집니다. 크게 네 계열로 나뉘고, 계열 안에서 세부 방식을 고르면 모두 일곱 가지가 됩니다.

1. 종신방식

• 종신지급방식 — 인출한도를 두지 않고, 평생 동안 매월 연금 형태로 받는 방식입니다.
• 종신혼합방식 — 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축 등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 평생 동안 매월 받는 방식입니다.

2. 확정기간방식

• 확정기간혼합방식 — 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축 등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 정해진 기간 동안만 매월 받는 방식입니다.

3. 대출상환방식

• 대출상환방식 — 본인이나 배우자가 그 집을 담보로 받아 둔 대출의 잔액을 갚는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 먼저 받고, 나머지를 평생 동안 매월 받는 방식입니다. 주택담보대출뿐 아니라 소상공인 대출 상환 용도로도 쓸 수 있습니다.
• 대출상환우대방식 — 대출상환방식 대상자이면서 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자이고 부부 기준 2억 5천만 원 미만의 1주택만 가진 경우, 대출상환방식보다 인출한도와 월지급금을 우대받는 방식입니다.

4. 우대방식

• 우대지급방식 — 인출한도를 두지 않고 평생 동안 매월 받되, 종신지급방식보다 많은 월지급금을 받는 방식입니다.
• 우대혼합방식 — 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지를 평생 동안 매월 받는 방식입니다.

우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이면서 부부 기준 2억 5천만 원 미만의 1주택만 가진 경우에 고를 수 있습니다. 기초연금 수급 자격과 신청 방법은 「기초연금 신청 방법 3가지와 2026년 자격 기준 총정리」에 정리했습니다.

수령유형은 세 가지입니다

지급방식을 고른 다음, 매달 받는 금액의 모양을 정합니다.

정액형 — 월지급금을 일정한 금액으로 고정합니다. 집값이 떨어져도 매달 받는 금액은 변하지 않습니다.

초기증액형 — 처음 고른 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택) 동안은 정액형보다 많이 받고, 그 기간이 지나면 처음 월지급금의 70% 수준으로 받습니다.

정기증가형 — 처음에는 정액형보다 적게 받지만, 월지급금이 매 3년마다 4.5%씩 증가합니다.

확정기간혼합방식, 대출상환(우대)방식, 우대지급(혼합)방식은 정액형만 고를 수 있습니다. 초기증액형과 정기증가형은 종신지급방식과 종신혼합방식에서 선택할 수 있습니다.

매달 얼마를 받나

일반주택에 종신지급방식 정액형으로 가입했을 때의 월 수령액입니다. 2026년 3월 1일 기준이며, 부부 중 나이가 적은 사람의 연령을 기준으로 계산합니다.

• 65세, 3억 원 주택 — 월 75만 8천 원
• 70세, 3억 원 주택 — 월 92만 3천 원
• 70세, 4억 원 주택 — 월 123만 1천 원
• 75세, 3억 원 주택 — 월 114만 3천 원
• 75세, 4억 원 주택 — 월 152만 5천 원
• 80세, 3억 원 주택 — 월 144만 9천 원

같은 집값이라도 연령이 높을수록 월지급금이 큽니다.

내 집에 맞는 금액은 위 예시로 정확히 알 수 없습니다. 한국주택금융공사 누리집의 예상연금조회에서 나이와 집값을 넣으면 바로 계산되고, 직접 계산하기 어렵다면 고객센터(1688-8114)나 가까운 지사에서 상담받을 수 있습니다.

비용은 얼마나 드나

보증료

보증료가 두 가지 있습니다.

• 초기보증료 — 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 냅니다. 4억 원 주택이면 400만 원입니다.
• 연보증료 — 보증잔액의 연 0.95%를 매달 냅니다. 대출상환(우대)방식은 1.0%입니다.

가입할 때 직접 내는 비용

보증료 말고 가입할 때 직접 내는 비용이 따로 있습니다. 등록면허세(지방교육세 포함)와 대출기관 인지세이고, 여기에 등기를 맡기는 법무사 비용이 듭니다. 감정평가를 받는 경우에는 감정평가수수료가 더해집니다.

• 등록면허세(지방교육세 포함) — 감면 조건이 갈립니다. 주택 공시가격 등이 5억 원 이하인 1세대 1주택자는 50% 감면을 받습니다. 그 밖에는 등록면허세액이 300만 원 이하이면 50% 감면, 300만 원을 넘으면 150만 원 공제입니다. 감면 기한은 2027년 12월 31일까지입니다.
• 대출기관 인지세 — 가입자가 부담합니다.
• 법무사 비용 — 현재 한시적으로 공사가 비용의 일부를 지원하고 있습니다.
• 감정평가수수료 — 모든 가입자가 내는 비용이 아닙니다. 한국부동산원이나 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택은 일반적으로 발생하지 않습니다. 다만 인터넷 시세가 있더라도 가입자가 감정평가액을 적용해 달라고 요청하면 감정평가를 받을 수 있고, 이때 비용은 가입자가 부담합니다. 주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 필요한 경우 이 수수료를 지원받을 수 있습니다.

신탁방식은 부담이 더 적습니다. 법무사 비용과 등록면허세·지방교육세를 현재 한시적으로 공사가 지원해, 가입자가 내는 것은 인지세입니다. 감정평가를 받는 경우에는 감정평가수수료가 더해집니다. 금액은 집과 시점에 따라 달라지므로 상담에서 확인하시기 바랍니다.

금리

여기에 금리가 붙습니다. 주택연금은 집을 담보로 매달 돈을 받는 대출이기 때문에, 받은 금액에 이자가 붙습니다.

• 적용금리 = 기준금리 + 가산금리
• 기준금리 — COFIX(신규취급액)를 적용하며, 6개월 주기로 변동합니다.
• 가산금리 — 0.85%입니다. 대출상환방식은 0.1%포인트 내려간 0.75%입니다.

보증료와 이자는 현금으로 따로 낼 필요가 없습니다. 보증료는 금융기관이 대신 공사에 납부하고, 이자는 매월 대출잔액에 쌓이는 방식입니다. 대신 그만큼 나중에 갚아야 할 잔액이 늘어납니다. 위의 세금과 인지세, 그리고 감정평가를 받는 경우의 감정평가수수료는 이와 달리 가입할 때 실제로 내는 돈입니다.

세금 감면

세금에서는 두 가지가 줄어듭니다.

첫째, 재산세 감면입니다. 1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금에 가입한 경우에 해당하며, 기한은 2027년 12월 31일까지입니다. 가입주택의 공시가격 등이 5억 원 이하이면 재산세(본세)의 25%를 감면받고, 5억 원을 넘으면 5억 원을 기준으로만 재산세를 부과합니다. 여기서 공시가격 등은 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액이나 시장·군수가 산정한 가액을 말합니다. 다른 재산세 감면 혜택을 함께 받을 수 있는 경우에는 감면 혜택이 더 큰 한 가지만 적용됩니다.

둘째, 소득공제입니다. 주택연금 대출이자 비용은 연금소득에서 연 200만 원 한도로 공제받을 수 있습니다.

중도에 해지하면 어떻게 되나

먼저 그동안 받은 돈을 갚아야 합니다. 갚을 금액은 해지 시점의 연금대출 잔액입니다. 월 수령액과 개별 인출금에 초기보증료와 연보증료, 대출이자를 모두 더한 금액입니다.

그리고 해지일로부터 3년 동안은 같은 집을 담보로 다시 가입할 수 없습니다. 다른 집으로 가입하는 것까지 막히지는 않습니다. 3년이 지나 같은 집으로 다시 가입할 때는 초기보증료를 다시 부담해야 합니다.

초기보증료는 정해진 기간 안에 해지하면 일부를 돌려받을 수 있습니다. 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자는 이 환급 가능 기간이 5년입니다.

매달 받는 금액은 가입 시점의 집값을 기준으로 정해집니다. 가입한 뒤에 집값이 올라도 월지급금이 그만큼 늘지는 않습니다.

다른 연금을 받고 있어도 가입할 수 있나

가입요건에 별도의 소득·재산 심사가 없습니다. 보유한 집의 수와 대상 주택의 공시가격은 가입요건으로 확인하지만, 소득이나 그 밖의 재산을 심사하지는 않습니다. 국민연금을 받고 있어도 주택연금 가입 자격에는 영향을 주지 않습니다.

기초연금도 마찬가지입니다. 우대방식은 오히려 주택소유자나 배우자가 기초연금 수급자일 것을 조건으로 하고 있습니다. 기초연금을 받으면서 주택연금에 가입할 수 있다는 뜻입니다.

다만 기초생활수급자는 확인이 필요합니다. 급여 자격을 판정할 때 주택연금 월지급금의 50%가 소득으로 반영되고, 보증잔액은 부채로 반영됩니다. 이 때문에 받고 있던 급여액이 줄거나 수급 자격을 잃을 수 있습니다. 현재 생계급여나 의료급여를 받고 있다면, 가입 전에 주민센터와 한국주택금융공사(1688-8114) 양쪽에 확인하시기 바랍니다.

결정 전에 확인할 것

• 내 집 공시가격이 12억 원 이하인가 — 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다. 12억 원을 넘는 2주택자라면 3년 이내 처분 조건을 함께 확인합니다.
• 부부 중 나이가 적은 사람이 몇 살인가 — 이 나이로 수령액이 정해집니다.
• 그 집에 계속 살 수 있는가 — 실거주가 가입조건이고, 해지하면 3년간 같은 집으로는 재가입할 수 없습니다.
• 기초생활수급 급여를 받고 있는가 — 위의 소득·부채 반영 기준을 먼저 확인해야 합니다.
• 가입할 때 낼 돈이 준비돼 있는가 — 등록면허세와 인지세는 가입 시점에 실제로 내는 비용이고, 감정평가를 받는 경우에는 감정평가수수료가 더 듭니다.
• 목돈이 필요한가 — 필요하다면 종신혼합방식이나 확정기간혼합방식, 대출상환방식을 상담에서 함께 봅니다.

2026년에 변경된 내용

첫째, 월 수령액이 올랐습니다. 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자부터 적용됩니다. 평균 가입자인 72세, 4억 원 주택 기준으로 월 129만 7천 원에서 133만 8천 원으로 약 4만 1천 원 늘었습니다.

둘째, 가입 비용이 낮아졌습니다. 초기보증료가 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 4억 원 주택이면 600만 원에서 400만 원이 됩니다. 환급 가능 기간도 3년에서 5년으로 늘었습니다. 다만 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 이 역시 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자부터입니다.

셋째, 실거주 요건에 예외가 생겼습니다. 2026년 6월 1일부터, 부부 합산 1주택자가 질병 치료나 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주처럼 불가피한 사유로 그 집에 살지 못하는 경우에도 가입할 수 있습니다.

넷째, 우대방식의 우대 폭이 커졌습니다. 같은 2026년 6월 1일부터입니다. 1억 8천만 원 미만 주택의 우대 폭이 일반형 대비 14.8%에서 20.5%로 커졌습니다. 77세, 1억 3천만 원 주택 기준으로 월 9만 3천 원 더 받던 것이 12만 4천 원으로 늘어납니다.

다섯째, 세대이음 주택연금이 시행됐습니다. 2026년 6월 1일 신규 신청건부터입니다. 부모가 세상을 떠난 뒤 그 집을 상속받은 55세 이상 자녀가 같은 집으로 주택연금에 가입하면서, 인출한도 범위 안에서 목돈을 찾아 부모의 주택연금 대출을 갚을 수 있게 됐습니다. 자세한 조건은 아래 자주 묻는 질문에 정리했습니다.

세상을 떠난 뒤 집은 어떻게 되나

가입자가 세상을 떠나면 월지급금은 일단 중단됩니다. 배우자가 사망일로부터 6개월 이내에 승계(채무인수) 절차를 완료하면 같은 금액을 이어서 받습니다. 기한을 넘기면 연금을 이어받지 못할 수 있으므로, 이 절차를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

승계는 담보방식과 상관없이 승계 신청, 공사 심사, 은행 방문, 연금 실행 순서로 진행됩니다. 두 방식의 차이는 그 앞에 등기 절차가 붙느냐입니다.

• 저당권방식 — 배우자가 담보주택의 소유권을 전부 취득해야 하고, 여기에는 상속인의 동의가 필요합니다. 근저당권설정변경계약도 맺어야 합니다.
• 신탁방식 — 소유권 이전과 담보권 변경이 필요하지 않습니다. 그만큼 절차가 가볍지만, 신청과 심사를 거치는 것은 같습니다.

미리 사전채무인수약정을 맺어 두지 않았다면 승계 신청 때 채무인수약정을 추가로 맺어야 합니다. 승계 절차에 대한 법적 규정은 [가입자 사망 시 연금지급 안내]를 참고하시기 바랍니다.사전채무인수약정은 서류 하나를 미리 갖춰 두는 것이지, 승계 절차 전체가 자동으로 처리된다는 뜻은 아닙니다. 배우자는 상속세와 취득세, 재산세, 종합부동산세를 직접 과세관청에 신고하고 납부해야 합니다.

부부가 모두 세상을 떠나면 집을 처분해 정산합니다. 이때 비교 기준이 되는 것은 연금지급총액입니다. 매달 받은 월지급금의 누계뿐 아니라 수시인출금, 초기보증료와 연보증료, 그리고 이 셋에 붙은 대출이자가 모두 포함됩니다.

• 처분 금액이 연금지급총액보다 많으면 — 남는 금액이 돌아갑니다.
• 처분 금액이 연금지급총액보다 적으면 — 부족한 금액을 청구하지 않습니다.

남는 금액을 받는 사람과 집을 넘겨받는 사람은 담보방식에 따라 다릅니다. 저당권방식은 자녀 등 법정상속인이고, 신탁방식은 신탁계약에서 미리 정한 귀속권리자입니다.

집을 팔지 않고 남기는 방법도 있습니다. 저당권방식은 상속인이 다른 돈으로 연금대출을 갚으면 집을 그대로 상속받을 수 있습니다. 다만 신탁방식은 다릅니다. 귀속권리자가 아닌 상속인이 연금대출을 대신 갚더라도, 신탁계약에 따라 담보주택의 소유권은 귀속권리자에게 넘어갑니다. 신탁방식으로 가입한다면 귀속권리자를 누구로 정할지 가입 단계에서 확인해 두어야 합니다.

핵심 요약

• 가입조건은 부부 중 한 명이 55세 이상, 부부 중 한 명이 대한민국 국민, 공시가격 합산 12억 원 이하, 실거주, 그리고 의사능력과 행위능력입니다. 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 이내 한 채 처분 조건으로 가입할 수 있습니다.
• 별도의 소득·재산 심사는 없어, 국민연금이나 기초연금을 받고 있어도 가입할 수 있습니다. 다만 주택보유수와 공시가격은 가입요건으로 확인합니다.
• 지급방식은 종신, 확정기간, 대출상환, 우대 네 계열이고 세부적으로는 일곱 가지입니다. 수령유형은 정액형, 초기증액형, 정기증가형 세 가지입니다.
• 월 수령액은 부부 중 나이가 적은 사람 기준이며, 70세·4억 원 주택은 월 123만 1천 원입니다.
• 비용은 초기보증료 1.0%, 연보증료 연 0.95%, COFIX에 가산금리 0.85%를 더한 이자입니다. 여기에 가입할 때 등록면허세와 인지세를 직접 내고, 감정평가를 받는 경우에는 감정평가수수료가 더 듭니다.
• 해지하면 3년간 같은 집으로는 재가입할 수 없고, 다시 가입할 때 초기보증료를 또 냅니다.
• 기초생활수급자는 월지급금의 50%가 소득으로 반영되므로 가입 전에 확인해야 합니다.
• 상담은 한국주택금융공사 1688-8114입니다.

자주 묻는 질문

집이 두 채인데 가입할 수 있나요?

부부가 가진 집의 공시가격을 모두 더해 12억 원 이하이면 신청할 수 있습니다. 합산 가격이 12억 원을 넘는 2주택자라도, 3년 이내에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

가입한 뒤 집값이 오르면 더 받나요?

매달 받는 금액은 가입 시점의 집값을 기준으로 정해집니다. 이후 집값이 올라도 월 수령액이 그만큼 늘지는 않습니다.

부모님이 가입했던 집을 자녀가 이어서 가입할 수 있나요?

세대이음 주택연금으로 가능합니다. 2026년 6월 1일 신규 신청건부터 시행됐습니다. 부모가 세상을 떠난 뒤 그 집을 상속받은 55세 이상 자녀가 같은 집으로 가입할 수 있습니다.

다만 채무가 없어지는 것은 아닙니다. 자녀가 가입하면서 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 목돈을 찾아 부모의 주택연금 대출을 갚는 구조입니다. 부모가 근저당권방식 주택연금을 이용한 경우에 한해 가입할 수 있고, 부모의 대출잔액이 최대 인출한도인 대출한도의 90%를 넘으면 초과분은 따로 갚아야 합니다.

마무리 안내

가입 가능 여부와 실제 월 수령액은 집의 종류와 시세, 부부의 나이, 선택한 지급방식과 수령유형에 따라 달라집니다. 이 글의 내용은 2026년 8월 12일 기준으로 확인한 것이며, 본인에게 적용되는 정확한 금액과 조건은 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)나 가까운 지사에서 확인하시기 바랍니다.

출처

• 한국주택금융공사, 「주택연금이란」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「월지급금 예시」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「보증료 및 정산방법」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「자세히 알아보기」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「예상연금조회」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「해지 시 유의사항」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「자주하는 질문(해지 외)」, 확인일 2026-08-12
• 한국주택금융공사, 「가입자 사망 시 배우자 승계」, 확인일 2026-08-12
• 금융위원회, 「’26년도 주택연금 개선방안」, 확인일 2026-08-12
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「가입자 사망 시 연금지급」, 확인일 2026-08-12